Das musst du wissen
Änderungswünsche während der Ausführung sind am Bau normal. Seit der Bauvertragsreform regelt § 650b BGB das Anordnungsrecht des Bestellers. Begehrt der Besteller (1) „eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs" oder (2) „eine Änderung, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig ist", sollen beide Parteien zunächst Einvernehmen über die Änderung und die … zu leistende Mehr- oder Mindervergütung anstreben (§ 650b Abs. 1 Satz 1).
Der Unternehmer ist verpflichtet, ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung zu erstellen — bei einem echten Zusatzwunsch (Nr. 1) allerdings „nur, wenn ihm die Ausführung der Änderung zumutbar ist" (§ 650b Abs. 1 Satz 2). Du musst also nicht jeden beliebigen Wunsch umsetzen.
Kommt keine Einigung zustande, greift die 30-Tage-Regel: „Erzielen die Parteien binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens beim Unternehmer keine Einigung …, kann der Besteller die Änderung in Textform anordnen" (§ 650b Abs. 2 Satz 1). Der Unternehmer muss der Anordnung dann nachkommen — bei einem Zusatzwunsch nach Nr. 1 wiederum nur, „wenn ihm die Ausführung zumutbar ist" (Satz 2).
Wie die Mehrvergütung berechnet wird, steht in § 650c BGB. Nach Abs. 1 Satz 1 ist sie „nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn zu ermitteln". Der Unternehmer darf dabei „auf die Ansätze in einer vereinbarungsgemäß hinterlegten Urkalkulation zurückgreifen" — dann wird vermutet, dass die fortgeschriebene Vergütung stimmt (§ 650c Abs. 2).
Für die Liquidität wichtig ist die 80-Prozent-Regel (§ 650c Abs. 3 Satz 1): Bei Abschlagszahlungen darf der Unternehmer 80 Prozent einer in einem Angebot genannten Mehrvergütung ansetzen, solange man sich nicht geeinigt hat und keine anderslautende gerichtliche Entscheidung ergeht. Überzahlungen sind später „zurückzugewähren und … zu verzinsen" (§ 650c Abs. 3 Satz 3).
Praxisbeispiel: Nachtrag berechnen & abrechnen
Der Bauherr ordnet eine zusätzliche Leistung an, über deren Preis man sich nicht einigt.
Tatsächlich erforderliche Kosten (Material + Lohn): 2.000 €
+ angemessene Zuschläge für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn, z. B. 15 %: 300 €
Mehrvergütung nach § 650c Abs. 1 = 2.300 €
Solange keine Einigung/gerichtliche Entscheidung vorliegt, im Abschlag ansetzbar:
80 % von 2.300 € = 1.840 € (§ 650c Abs. 3 Satz 1). Zu viel Gezahltes wird später zurückgezahlt und verzinst.
Typische Prüfungsfragen
Der Bauherr will während der Ausführung eine Änderung, aber ihr einigt euch nicht über den Preis. Was passiert?
Lösung
Kommt binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens keine Einigung zustande, kann der Besteller die Änderung in Textform anordnen (§ 650b Abs. 2 Satz 1). Der Unternehmer muss dann ausführen — bei einem echten Zusatzwunsch (§ 650b Abs. 1 Satz 1 Nr. 1) nur, wenn es ihm zumutbar ist. Die Vergütung richtet sich nach § 650c.
Wie wird die Mehrvergütung für einen Nachtrag ermittelt?
Lösung
Nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn (§ 650c Abs. 1 Satz 1). Alternativ darf auf eine hinterlegte Urkalkulation zurückgegriffen werden; dann wird vermutet, dass die fortgeschriebene Vergütung zutrifft (§ 650c Abs. 2).
Wie viel darfst du vor einer Einigung im Abschlag für den Nachtrag ansetzen?
Lösung
80 Prozent der in einem Angebot genannten Mehrvergütung (§ 650c Abs. 3 Satz 1) — solange keine Einigung und keine anderslautende gerichtliche Entscheidung vorliegt. Zu viel Gezahltes ist zurückzugewähren und zu verzinsen.
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Häufige Fragen
Muss ich jeden Änderungswunsch des Bauherrn umsetzen?
Nein. Bei einem echten Zusatzwunsch (Änderung des vereinbarten Werkerfolgs, § 650b Abs. 1 Satz 1 Nr. 1) besteht die Pflicht zur Ausführung nur, wenn sie dir zumutbar ist (§ 650b Abs. 2 Satz 2). Änderungen, die zur Erreichung des vereinbarten Erfolgs notwendig sind (Nr. 2), sind davon zu unterscheiden.
Ab wann darf der Bauherr eine Änderung einseitig anordnen?
Wenn binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens keine Einigung erzielt wird, kann der Besteller die Änderung in Textform anordnen (§ 650b Abs. 2 Satz 1).
Wofür ist die Urkalkulation gut?
Ist eine Urkalkulation vereinbarungsgemäß hinterlegt, darf der Unternehmer für die Nachtragsvergütung darauf zurückgreifen; es wird vermutet, dass die daraus fortgeschriebene Vergütung der nach § 650c Abs. 1 geschuldeten entspricht (§ 650c Abs. 2).
Was passiert, wenn der 80-Prozent-Abschlag zu hoch war?
Zahlungen, die die tatsächlich geschuldete Mehrvergütung übersteigen, sind dem Besteller zurückzugewähren und ab Eingang beim Unternehmer zu verzinsen (§ 650c Abs. 3 Satz 3).